产业园与总部办公

“成园成市”: 让园区赋能生物科技公司

点击:220 次  来源:WSP 时间:06-11

文章来源于制药业


优秀的园区可以助力企业在产业发展中提升竞争力——现产业和人才聚集,让城市、企业、人才都从中获得利益。当企业遇到筹建园区的机会时,正是去思考如何让自身业务更高效地与产业链条上其他资源结合的时候,而最终形成有影响力的产业市场。但筹建园区会遇到众多问题。作为国内首屈一指的园区地产规划设计专家,德国维思平建筑设计事务所基于 20 年的规划设计经验,能够以有效的实施策略助力企业家应对和解决关于园区筹建的痛点问题。越是成功的生物科技公司越会遇到空间规划问题, 就像动物脱皮换壳一样,这意味着成长扩大。

近年来全国各地高新区、经济开发区都在推动生物科技公司的发展,更是给出优质的政策吸引实力企业进驻,目的就是要形成产业的集聚。


商业地产中有“成行成市”的概念,在园区中,则需要打造“成园成市”的状态。当企业遇到筹建园区的机会时,正是去思考如何让自身业务更高效的与产业链条上其他资源结合的时候,而最终形成有影响力的产业市场。这是行业和政府乐见的事情。透过适当的产业地产模式,生物科技公司将可以实现企业自身的发展,同时分享产城融合带来的红利。

每次筹建园区都是机遇和挑战并存,当中会遇到很多问题,其中最常见的问题包括:

 
园区怎么规划才像个高端的科技园?
园区如何设计更容易吸引到高端人才加入?
园区如何设计可以节约园区开发的成本?
 
来自国内首屈一指的园区地产规划设计专家——德国维思平建筑设计事务所从 20 年的规划设计经验中,总结出了有效的实施策略以解决企业家关于园区筹建的痛点。
 
本文分享的包括诺华园和苏州生物医药产业园在内的几个成功案例,都经历了 10 年以上园区运营的时间考验,为生物医药园区在规划运营中面临的问题提供了可参考的方法。
 
园区怎么规划才像个高端的科技园?
优秀的空间规划和建筑设计可以提升组织运行效率,增强企业学习和研创能力,助力品牌塑造和形象的传播,有效提升园区和企业的竞争力。以位于瑞士巴塞尔的诺华园以及维思平经典之作西门子南非总部和苏州生物医药产业园为例,高端科技园的园区规划均秉持着“中性规划、模块空间、个性形象、怡人景观”16字箴言设计准则。
 

图 1 西门子南非总部园区规划(图片来源:维思平自摄)

中性规划&模块空间——高效率和弹性的秩序

诺华园、西门子南非总部(图1)以及苏州生物医药产业园(图 2)三个园区规划均采用欧洲城市型的空间发展模式,网格化的布局,弹性的生长机制。在规划中,大园区被拆解成由网格路网组成的若干小街区,从而产生了更多独栋,创造出更多的沿街立面,该策略使每栋单体建筑在满足良好的通风采光要求的同时,均可保证便捷的物流交通可达性以及园区整体的均好性。中性的规划带来的优势是模块空间的灵活使用,地块可分可合,功能可调节置换。更大的优势是模块可以自用也可以对外招租给下游企业,促进资源整合和产生租金收入,最终为资产管理和经营灵活性提供关键的条件。

图2 苏州生物医药产业园(一期)总平面图(图片来源:维思平自绘)

个性形象&怡人景观——传播企业核心价值和促进人才交流

诺华园园区入口建筑色彩斑斓的外立面(图 3)象征医药化学丰富了生活,体现企业的愿景、价值主张和多元的文化氛围。西门子南非总部入口处以一座圆形高塔(图 4)为标志和洁白标准化的铝合金外墙呈现出科技精英的形象。而苏州生物医药产业园则以金黄色的镂空金属遮阳棚打造了园区主入口广场(图 5),带来了强烈的视觉冲击和磅礴的气势,在开园时就成功给很多入园的中小企业赋予了大形象,为这些孵化企业增添了发展的信心。

图 3 诺华园入口建筑(图片来源:网络)

图4 西门子南非总部标志建筑(图片来源:维思平自摄)

图5 苏州生物医药产业园主入口广场(图片来源:维思平自摄)

在诺华园(图 6)、西门子南非总部以及苏州生物医药产业园(图 7、图 8)三个园区中,适宜的空间尺度不仅与背景城市肌理无缝连接,还带给使用者一个开放、自由、生态的办公环境。室内外景观互相交融,意味工作状态的外延,而人们在绿化环境里活动更是可以减压放松,甚至从自然环境中寻找灵感,获得启发。其中苏州生物医药产业园的园区规划既回应了苏州地区园林的人文传统和水文地理优势,也赋予科研园区特殊的人文关怀和场所精神。

 图 6 诺华园园区生态环境(图片来源:网络)

图 7 苏州生物医药产业园园区生态环境(图片来源:维思平自摄)

图8 苏州生物医药产业园管理中心庭院(图片来源:维思平自摄)

 
园区如何设计更容易吸引到高端人才加入?
企业的任务是找到市场、找到人才,透过产品和技术去对接市场需求,而建筑师可以在园区规划和空间设计上推动创新的工作场景,助力企业吸引人才。

生物医药高端科研人才的需求,也就是他们对自己人生的追求,往往是事业上成功,生活上有品质。为响应高端人才的这两类需求,维思平认为,产业园区规划设计一定要在园区内实现微观上“生活”“生产”“生态”等“三生”融合,宏观上实现产业生态的聚集。

完整的配套门类和优质的空间场景体验

一站式企业配套,街区式生活配套,解决了企业和人才的“衣食住行”,使园区提供的增值服务实现空间的体验化。

以维思平近年设计的郑州临空生物医药园(图9)为例,该园区是河南省内最大规模的生命科学与生物技术研发和生产创新、创业基地,园区建设包括孵化实验综合中心、中试生产组团、大规模生产厂区、专属物流体系、会展中心和完善的生活配套设施。

图9 郑州临空生物医药园鸟瞰图(图片来源:维思平自绘)

项目所在地周边配套服务位置过偏,功能单一,不能满足逐渐发展的园区生活需求。规划中采用小街区、密路网的方式组织生活配套组团首层全部作为对外街铺,引入定位高端、功能丰富完备的配套设施,使高端人才可以在公寓、食堂、咖啡店、书店、健身房、便利店等生活配套中感受便捷和品质,在展示中心、会议中心等生产配套中助力企业发展,在大集中景观、公园等生态配套中放松身心享受自然,甚至可以独享托儿所等进阶教育配套设施。
 
完备的“三生”配套包括宿舍、餐饮、社交、多功能办公、超市、出行、运动等诸多方面功能,该策略的引入实现了高度产城融合,在园区内部打造城市商街生活体验,让进入港区的人才享受品质生活。
 

快速实现产业聚集

权威设施、权威机构、权威龙头企业等因素的加持,会使园区快速实现产业招商,上下游企业对人才的聚集效应。

一方面维思平希望通过权威设施配套来支撑各个企业的需求,打造加速器、孵化器式的园区,解决一个过渡性或者移动性的办公状态,让小型企业在这里抱团成长。在维思平设计的苏州生物医药产业园中,当企业发展到达一个新高度时,依旧能在园区稳定下来。园区持有的服务配套内容能开展检测,认证等很多专业服务,均有助于增加园区的增值服务收入。
 
另一方面,行业里的权威研发机构或龙头企业,不同于中小企业往往是整合产业链的一个好抓手,在形成集聚的同时,土地及房产价值也就得到提升。因此在整合产业链上下游资源的过程中,龙头企业始终是关键的资源,在得当的规划和政策条件下,企业将获得产业以及地产上的红利回报,最终实现政府、产业、企业共赢的局面。
园区如何设计可以节约开发成本?

园区开发成本控制是系统性的,应有相对应的设计技术体系来保证。园区成本投入可以分为初始阶段和运营阶段,其中初始阶段的成本包括土地、建设以及财务等,运营阶段的成本包括能源消耗、设备维护、人员管理等。设计师可以参与协调控制的是初始阶段的建设成本,以及运营阶段的能源和人员管理成本。园区规划设计之初的成本优化不但影响到先期一次性建设投入,更与园区运营期间的长效成本控制息息相关。

成本控制策略的原则是高性价比和高效率的,而非一味地单纯选择便宜做法和材料。在园区规划时合理分区,建立成本阶梯,针对性的采用不同的建筑形体、立面风格、构造节点等,保证“里子”生产区的高性价比和“面子”形象区的高品质。以苏州生物医药产业园的园区规划为例,维思平一贯的网格街区式园区规划手法,看似简单的模式中蕴含着高效而弹性的机制,节约建设和运营成本的同时,为园区提供了对抗市场风险的潜力。

图10 郑州临空生物医药园展示中心(图片来源:维思平自摄)

模块化的产品组团,提供了产品占地领域的最大化利用的机会,以及建筑立面内外区分,统一设计但成本则可以差异化处理。由于建设成本中地下空间的造价约是地上部分的两倍,加上工业用地价格相对经济,容积率条件富裕,因此在园区规划中应尽量采取“零地下室”策略,减少土方成本。以康龙化成杭州湾生命科技园以及郑州临空生物医药园为例,除必要的地下设备用房外,优先地面停车,做到从大处去实现大节约,把成本花在展示中心(图 10)和主形象大楼的整体成本优化效果。

在后期运营阶段,长效成本中光、电等能源的消耗可以在规划设计之初通过规划手段加以控制,如合理的朝向和楼宇进深有益于增加通风采光量,以及高性能外围护结构等。除此之外,合理的设置出入口以及餐饮空间配置、减少强维护的景观等均可以有效降低人员管理的基础成本。

成本控制是产品创新的一大动力,维思平习惯于限额设计,追求对效果呈现与成本分配的权衡驾驭,做到让客户在有预期的地方不失望,在没有预期的地方有小惊喜。这样的成本分配不仅具备高性价比,而且是灵活立体的。

结束语

 每个产业园区规划都是这个产业发展战略的执行蓝图,当企业自身的发展以及在产业链条上的资源整合落实到一个园区中时,其实就是推动产业的一步步聚集,形成有影响力的产业市场。优秀的园区可以助力企业在产业发展中提升竞争力,实现产业和人才聚集,让城市、企业、人才都从中获得利益。

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