产业园与总部办公

Real Industry and Real Estate,持有型园区如何实现双“Real”?

点击:452 次  来源:WSP 时间:06-11

2020年,是园区由地产模式向产业运营模式转变的关键之年,也面临着更大的挑战。园区是产业发展的重要空间载体,而规划设计是园区操盘过程中非常重要的环节,它既是园区运营功能承载的关键又是园区对外彰显特质的重要表达。

从运营的视角,维思平将产业园区分为总部型、持有型销售型三类。本文将对规划设计如何助力实体产业运营及持有型园区盈利、实现持有型园区双“Real”进行全面解析。

持有型园区双“Real”

Real Industry and Real Estate

维思平主持设计的持有型园区项目可以大致细分为三类,分别是:企业+地产型园区、政府平台主导型园区、开发商运营型园区。

这三类园区的核心特点是“实体产业的空间载体(办公、厂房等物业)通过地产手段进行建设和运营”,地产手段以盈利为目的,是区别于事业单位的企业行为,可总结为“两个Real”:Real Industry and Real Estate。

 

企业发展到成熟阶段,需要扩大规模,实现自己的产业链聚集,通过地产杠杆实现资产优化配置,或者资产沉淀,或者IPO上市等。同时,企业发展到后面也都会面对金融问题,地产手段也可以为企业起到金融作用。

产业不止是一个立项或者招商的噱头,在“真”产业中,运营产业是园区的主要业务,其盈利模式可大致分为产业盈利和地产盈利两种。

其中产业盈利涉及问题更广义更宏观,比如政策相关的税收返还、落地投资额返还、金融投资、股权投资等;地产盈利则相对狭义具体,和规划设计工作关系更密切。

规划设计助力持有型园区盈利

Design Helps Profits

维思平执行主设计师孙哲就“规划设计手段如何助力持有型园区盈利”这一核心关键问题进行了深度解读,他表示:持有型产业园区与总部的区别是总部自用,不以地产盈利为目的;与销售型的区别是它不是纯粹的房地产行为,它的主业是运营产业。在持有型产业园中产业运营是主业,运营是长线行为,不是快周转行为,运营做得好才能实现盈利。

中国的产业地产走过了20多年历程,从最早的蛇口招商三来一补工业园模式到现在的产城融合,经历了产业园区的迭代,在过程中涌现出很多有历史有成绩的知名品牌园区,比如深圳的天安云谷,东北的大连软件园,上海的张江高科,北京的中关村软件园等等。

以生物医药领域为例,维思平有机缘很早就开始接触这类高新技术产业的园区规划设计,深耕了近20年,项目涵盖了前面说的三类持有型园区,苏州生物医药产业园降生在苏州工业园这个大舞台上,经过了十几年的打造运营,已成为跟上述品牌园区齐名的在生物医药行业的一个母舰级别的园区。

苏州生物医药产业园规划公式表面是一个园区规划方案,背后则隐藏了园区持有物业的运用和抗风险的逻辑。

中央景观能提升园去内部空间品质,甚至是土地价值,利于内侧不临路的持有型产品的价值提升,这就是设计实现盈利的一种手段。

设计如何弥补产业定位失误

Design Makes Compensation

什么样的设计可以弥补产业定位的失误,避免后期设计的频繁改动?

“相信这是很多做园区开发的甲方朋友一个共通的痛点。其实我们接触到大部分的项目,一开始的定位,开发建设量都无法确定,这是客观现实。有些重大问题的决策是无法直接决定的,再详尽的前期策划论证作用也多少都有其局限性。”孙哲说,“计划赶不上变化,但维思平的园区设计方法论可以解决这个问题。网格式规划看似简单,实际是个伟大的创造。

让所有的建筑单体都以街区组团的模块单元进行组织,相互之间可以置换,一些建筑单体虽然不同,但中观层面可以以一个尺寸相同或接近的组团来组织,每个模块内部也可以不停的更新。在这种设计下,改变一个局部不会对园区整体带来颠覆性的影响。

网格式规划源于19世纪,在城市设计历史上有很多伟大的案例,如巴塞罗那,纽约等,城市每个街区都不一样,但整体上形态样貌却是基本统一的,不会有颠覆性的改变,而且可以持续更新,欣欣向荣。

瑞士巴塞尔诺华产业园

“园区规划设计说到底是城市设计,这是维思平的重要专业观点。所有的园区都不是孤立的,都是城市环境,肌理的一部分,要把园区还原到所在的城市母体肌理中去观察。”

在园区操盘建设的过程中,除了网格式的规划体系,也可用首开区快速建立起园区形象品牌力,试看先期定位是否准确,行业市场反馈如何,后续开发可随之进行调整,但园区大的规划形态格局不会发化。

园区操盘Q&A
Questions & Answers

Q:如何快速建立起园区的形象品牌力

孙哲:首开区要快速建立品牌形象,通过一系列的活动,在行业内创造知名度,先要把一期的招商尽可能实现,实现初步资金流的滚动,然后协助后面分期开发的建设,再一步步进行招商,这是一个逐步滚动的过程。

Q:对生物医药孵化器而言哪些设计最能呼应初创企业的需求?对于小面积的产品,适合放什么样的实验室?

孙哲:关于孵化器,首先就面积来言,一般为100-300平方米,最多不超过500平方米,就能满足初创企业的常规需求。初创企业可能没有太多的实力去构建自己的实验室,那就需要在孵化器里设置这样共享的试验空间,小面积的理化实验室等也都可以放,但是它有层高的要求,比如一般标准办公层高,4米-4.2米,但是要放试验室需要把层高做到4.8米,需要一个比较高的设备层,设备层需要放通风的管道。

相关案例

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苏州生物医药产业园作为国内生物医药产业领域最成功的平台,是维思平将欧洲城市设计策略注入到中国产业园区规划中进行尝试的第一代生物医药产业园。设计在考虑园区整体利益的同时,更加强了对园区内企业成长性的关注,考虑企业成长周期不同阶段的需求:也许小企业也拥有很先进的技术,这个时候,平台型的园区更能帮助企业建立自信心,让小企业具有大气势。

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