开放小区又何妨（一）——融科、世茂、百色鼎盛预先布局、先行一程

点击：3,182 次  来源：WSP 时间：02-29

2016年2月21日晚《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》正式印发。自1978年至今37年后，中央重启城市工作会议配套文件，旨在通过一系列有效、可操作的措施解决日益严重的“城市病”。然而一句“原则上不再建设封闭住宅小区”一石激起千层浪，微信、微博、各大网站民调迅速升温，支持者有支持的依据、反对者有反对的理由，其实无怪乎围绕物业如何管理、偷盗问题会不会猖獗、公共空间的利益权属、人车分流如何实现等民生焦点。

▲上图摘自凤凰网

网上热议的焦点归根结底是“空间的公共性与私密性的关系究竟如何协调”。要想解答这个热议焦点，就要先确定社区空间的尺度究竟多大才是适宜的。答案是150米以下。

其实开放小区在欧洲、美国、乃至亚洲的东京、香港都已经很常见，在中国已经有像世茂集团（SH： 600823）、首开集团（SH：600376）、阳光100（HK：02608）、融科智地、百色鼎盛这样的发展商放眼世界，远至欧美，近至香港，预先布局先行一程，打造出了适合中国大陆的行之有效的街区制理想城市社区。这些方法既不是最近网上热议的“沿街全部设置商业”，也不是简单的“不设围墙”，而是运用公共的多业态形式自然划分，实现各组团之间互动、共享、浑然天成的规划特色。针对最近网络提出的各种问题，近期笔者将为大家推荐武汉融科天城、济南世茂天城、首开美驰教育产业总部基地、沈阳阳光100、百色鼎盛中央城、武汉盘龙城、金地梅陇镇、南京长发中心、合肥新地中心等典型的立体化与平面化解决方案，物业类型涵盖居住、产业、写字楼等，供各位学习参考使用。

言归正传，我们首先来看看武汉融科天城是怎么解决最近网络上争论的两个焦点问题“社区安全”以及“非社区居民的干扰”的。

▲武汉融科天城开放式社区

网络热议焦点1

社区安全

【解决办法】社区安全问题是网络热议最多的焦点话题，也将是未来开发商、物业管理公司面临的最大困难。通过空间立体化的解决方案，即首层与二层安排商业，三层以上安排住宅及居民专属花园，将商业与住宅在空间上实现了第一步的分隔；住宅与商业分开管理，住宅出入口设置单独的门禁及监控管理系统，每栋住宅楼大堂可单设保安，从而保证居住者的安全。

▲武汉融科天城1-3层

▲武汉融科天城3层居民专属休闲花园

【机会机遇】商业与住宅空间立体化的分离，不仅满足社区居民消费生活的便利、生活的私密性与安全性，而且开放式社区为商业增加了更多的潜在消费可能，社区商业溢价空间与去化率得以提升。

网络热议焦点2

非社区居民的干扰

【解决办法】通过立体的方式隔离非社区居民与社区居民，地面层为商业人群与穿行人群的活动空间，商业层的屋顶设置本社区居民的专属休闲景观空间，最大限度减少非社区居民对本小区业主的干扰。为了让社区居民回家体验更为舒适，发展商在社区会所安排了极具仪式感的回家路径，并设有门禁与保安，在规避非社区居民的干扰同时，满足社区居民与访客使用，可以很好的迎合居住者的心理需求；与此同时，为方便社区居民消费便利，住户可通过住宅楼的电梯直达首层或地下车库。自此居民回家的路径可以任意选择，也更为安全、便利、感受更好。

▲武汉融科天城会所扶梯直达住宅入口

▲武汉融科天城居民专属回家路径

【机会机遇】看似开放小区后社区景观被道路占领，减少了社区居民的休闲景观空间，实际通过立体方式设置屋顶花园，可以增加比原平面景观更多的专属休闲空间。在有限的土地面积上，既满足国家新近颁发的文件要求，即“打开社区实现内部道路公共化”，又可以提高绿化率，无疑为社区带来更多的销售机会。

▲武汉融科天城三层居民专属花园

武汉融科天城

发展商：融科智地（武汉）有限公司

设计/竣工：2009年/2013年

用地面积：155, 919平方米

建筑面积：367, 790平方米

项目性质：高层住宅/高层公寓/精品酒店/学校/会所/商业

源起

二百年前的纽约，神奇的曼哈顿开放街区网格

两百多年前的纽约，地势起伏的曼哈顿岛被规划成整齐划一的平面街区。二百年间，楼一点点的升高，商业一次次的更新，城市和建筑发生着巨变，然而二百年前定义的街道、沿街自由的商业和方便的生活方式却丝毫没有改变。

如今的中国，越来越多的商业被聚集，形成一座座庞大的购物中心。商业逐渐远离街道，远离社区，人们需要花费大量的时间在柴米油盐的路上，生活变得越来越不方便；美丽的院墙取代了商业的灯光和目光，沿街的店铺少的可怜，于是租金随之增长，想做小生意的人们找不到一个合适的场所。正是这样的商业现状，发展商想用一种自由、便捷的方法，回应商业，回应城市。

背景

围合与开放交相呼应

融科天城位于武汉市汉口核心区，属于旧城改造项目，包括了普通的住宅楼，办公、商业、学校、幼儿园以及派出所等。设计师接到规划设计任务的时候，一二期已经建成，为两个围合的居住区，在剩余的6万平米用地上规划设计三、四、五期，让已建成的围合社区与规划新建开放小区相互呼应，激活区域的城市生活，让旧城核心区焕发活力。项目商业面积1.8万平米，定位为社区商业，服务于社区生活，为本项目以及项目周边旧城核心区的居民提供方便升级的都市商业服务。

开放

如何打开而互不干扰？

设计师相信在社区的中心，人群高密度聚集的地方，创造合适的空间，商业就能用自己强大的生命力生存发展，自然的选择是最正确的。而开放本身带来的安全与干扰隐患直接影响居民的居住和商户的经营，看似不可调和的矛盾，设计师是这样巧妙的解决的：

1商业最大化一定加剧扰民吗？

打开社区，很多发展商优先想到的就是有更多的商业可能，这正应验了商业的活力在于人，正是内部的与外部的人聚集在一起，才能保证商业无限持续的活力，也能让居住在社区里的人享受到方便的城市生活。因此，武汉融科天城商业与住宅利用立体化解决方案将1-2层安排商业，外来人群可通过四面八方便捷的道路入口进入商业进行消费，社区居民则可通过所在住宅楼的电梯直达商业街区；三层以上安排住宅及居民专属花园，三层作为紧邻商业的楼层，其特殊的位置使得发展商做足了文章，在这里布置了仅供社区居民使用的专属花园休闲空间，高密度的绿化率以及丰富有层次的植被，不仅满足了整个社区居民的休闲功能，而且能够有效提高三层居住的私密性，并且降低商业街区带来的噪声影响。武汉融科天城入住后，住宅与商业分开管理，住宅出入口设置单独的门禁及监控管理系统，每栋住宅楼大堂单设保安，从而保证居住者的安全。

2餐饮油烟排放直接影响楼上居民吗？

餐饮是目前商业中居民需求最大也是投诉最多的领域，因此很多发展商对此又爱又恨，不得不减少对餐饮的招商。武汉融科天城设计初期就将水平烟道连通每一个店铺，通过统一的管道排向塔楼屋顶，让所有店铺都有经营餐饮的可能。这样既规避了餐饮商铺增加后对居住环境的污染，又为社区及周边居民提供了更多便捷的饮食消费场所。

3 市政道路进社区真的破坏环境了吗？

市政道路进社区真的破坏环境了吗？武汉融科天城给出的答案是否定的。在这个社区中，每一道剪力墙的长短都经过仔细推敲，为了使得所有填充墙都推倒的时候，能有着一个好用的大空间，方便大店找到他们需要的空间，武汉融科天城巧妙的将一层最大化的展示面之上安置了一个连续完整的二层商业平台，这个平台恰好跨过市政道路，将不同的地块连接起来，即使在下雨时也可以方便的享受商业和城市。

武汉融科天城设计团队：维思平建筑设计 陈凌、隋鲁波、陈宇威、张宇、宋楠、崔光星